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a55555.net彩票网(www.a55555.net)_冰火两重的西安都市圈,城市嬗变及分化前景研判

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导读

随着西安都市圈经济趋势性向好,有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑,成交规模仍有一定的提升空间。

◎  研究员 / 杨科伟 柏品慧

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近期,西安都市圈获批,成为全国第五个、西北地区唯一一个国家批复的都市圈。受此影响,西安房地产市场率先转暖,价格倒挂盘再现“万人摇”。西安都市圈规划将给房地产市场带来哪些政策红利?而在西安市场率先转暖后,能否带动咸阳、渭南和铜川等圈内城市轮动复苏?

01

获批第五个都市圈

楼市万人摇与低迷两重并存

……略……

一、西安都市圈获批,成全国第五个、西北地区第一个获批都市

2022年4月1日,《西安都市圈发展规划》正式获批,这是继南京都市圈、福州都市圈、成都都市圈、长株潭都市圈成立后,国家批复的第5个都市圈发展规划,也是西北地区第一个且目前唯一一个获批的都市圈规划。

西安都市圈地处关中平原城市群的核心区域,规划范围包括西安全域,咸阳市秦都区、渭城区、兴平市等8个区县,铜川市耀州区,渭南市临渭区、富平县等3区县,杨凌农业高新技术产业示范区,总面积达到2.06万平方公里。

《西安都市圈发展规划》明确指出,西安都市圈是西部地区发展条件最好、经济人口承载能力最强的区域之一,也是西北地区的经济中心、文化中心、科技中心和对外交往中心。2020年,西安都市圈地区生产总值达1.3万亿元,接近陕西省的1/2、西北五省的1/4。

二、西安楼市率先转暖,成交恢复至去年同期“万人摇”再现

2022年3月,西安房地产市场暖意渐显。新房方面,在连续3个月供应低位运行的背景下,西安3月商品住宅成交98万平方米,同、环比分别增长52%和87%,新房成交规模为2021年1月以来单月次高。受此带动,一季度,西安商品住宅供应面积128万平方米,同比下降29%,而成交面积182万平方米,同比仅微跌4%。

从微观项目认购和去化表现来看,3月,西安共有23个项目开盘,主城区项目去化表现普遍更好,曲江、高新、港务的多个项目实现开盘即罄,并诞生1个“万人摇”、3个“千人摇”项目。天地源(600665)・丹轩坊项目受益于学位和可观的一二手房价格逆差,通过核验的认购组数达到28343组,整体中签率仅为1.3%,中粮奥体壹号、奥园誉府、万科・璞悦、中冶奥体云�等单项目认购数均突破千组。4月又将诞生至少2个“万人摇”项目,同样是一二手价格明显倒挂的华润置地未来城市、中国铁建(601186)万科翡翠国际已经开启认购,前者意向登记已达到46748组,后者意向登记数也超过万组。

不过,西咸新区楼市仍然比较惨淡,3月入市的5个项目中,仅有1个去化率达到66%,其他项目开盘当日去化率都在10%-20%区间内。

相比于新房,二手房市场复苏动能更为强劲,3月,西安二手房成交4890套,基本与去年同期相持平。究其原因主要有二:一是前2月受到疫情抑制的购房需求在3月集中释放,二是新房延期交付、停工问题频出,使得部分置业者转向购买所见即所得的二手房。

三、咸阳、渭南和铜川供需持续低迷,咸阳库存去化需66个月

……略……

02

五大都市圈禀赋

西安都市圈GDP、收入等皆居末位

……略……

一、GDP:南京都市圈4.7万亿居首,西安都市圈1.4万亿暂居末位

南京都市圈经济最具规模优势,各城市产业一体化、经济均衡性发展。2021年,南京都市圈GDP总量高达46666亿元,遥遥领先于其他都市圈。其中,南京GDP16355亿元,中心城市经济首位度35%。都市圈内城市数量较多固然是重要因素,但更为重要的是,长三角区域一体化发展,各城市均拥有良好的产业基础,经济发展较为均衡。2021年,扬州GDP6696亿元,镇江、淮安、芜湖等GDP均在4000亿元以上。

西安都市圈经济体量暂居末位,中心城市经济首位度明显偏高。2021年,西安都市圈GDP总量低至13564亿元,排名暂居末位。其中,西安GDP10688亿元,中心城市经济首位度高达79%。主要原因在于陕西省举全省之力发展西安,省内三、四线城市产业基础薄弱,其与西安之间的经济发展差距不断拉大。2021年,咸阳、渭南GDP尚能达到2000亿元以上,铜川则不足500亿元。

成都、长株潭和福州都市圈中心城市经济首位度同样偏高,例如成都市圈,2021年GDP总量25012亿元,其中成都GDP19917亿元,中心城市经济首位度高达80%,说明圈内城市经济发展差距极大。

二、常住人口:南京、成都都市圈约3千万,西安都市圈1800万位列前三

南京、成都都市圈人口规模优势显著,人口红利有望给经济增长提供强劲支撑。2020年,南京都市圈常住人口3529万人,其中南京常住人口931万人,中心城市人口首位度低至26%。主要原因在于南京乃是江苏省的政治中心,而非经济中心,主要吸纳安徽东部、苏北地区外来人口,人口吸附力远不及上海、苏州。成都都市圈常住人口2966万人,其中成都常住人口2094万人,中心城市人口首位度高达71%。主要原因在于成都既是四川省的政治中心,又是经济中心,人口吸附力强劲,省内三、四线外出人口就业首选成都或者重庆。

2020年,西安都市圈常住人口1802万人,排名稳居五大都市圈前三。其中,西安常住人口1295万人,中心城市人口首位度高达72%。主要原因在于陕西省经济发展过度聚焦西安,省内三、四线城市外出人口加速向西安迁移。2010-2020年,西安常住人口由847万人大幅提升至1295万人,10年间净增长449万人。反观省内人口第二大城市渭南,常住人口则由529万人持续下滑至469万人,10年间净减少60万人。

三、居民收入:西安都市圈垫底,中心城市西安仍不及全国均线

……略……

四、楼市:南京都市圈最具韧性,西安都市圈成交同比转降10%

南京都市圈房地产市场最具韧性,成交继续高位保持。2021年,南京都市圈商品房累计销售面积7736万平方米,高居五大都市圈首位,其中南京销售面积1325万平方米,中心城市楼市成交首位度低至17%。主要原因在于长三角地区房地产市场仍具韧性,多数城市成交持续高位运行。例如淮安、滁州,2021年商品房销售面积皆超1200万平方米。

西安都市圈房地产市场有所降温,成交同比转降10%。2021年,西安都市圈商品房累计销售面积2991万平方米,同比下降10%。其中,西安商品房销售面积跌至1857万平方米,同比下降28%,主要还是受供应低迷影响,高新、曲江、港务区这类热点板块供应紧缺,致使成交明显回落。不过,中心城市楼市成交首位度达到62%,咸阳、渭南商品房销售面积都在500万平方米附近,市场规模较西安依旧存在较大差距。

03

西安:市场集中与分化显著

土拍热度有望提升

……略……

一、政策:土拍保证金降至20%分期缴纳出让金,房贷利率下调25-30BP

……略……

二、楼市:成交转暖两盘“万人摇”,西咸新区去化普遍承压

……略……

1、供应紧俏成交连续三年回落,3月成交放量累计同比跌幅收窄至4%

2019年以来,西安房地产市场成交持续走低,年均同比跌幅都在15%以上。2021年,成交进一步回落至887万平方米,同比再降16%。主要还是受极低供应影响,尤其是高新、曲江这类热点区域近乎“断供”,很大程度上导致成交持续下行。

2022年前两月,受疫情影响,西安房地产市场持续低迷,成交持续低位运行。3月,疫情积压的购房需求集中释放,房地产市场明显转暖,成交跃升至98万平方米,同比增长52%。一季度累计成交182万平方米,同比跌幅收窄至4%。

2、一季度去化率65%,12盘“日光”2盘“万人摇”登记量首破4万组

2021年1-7月,西安打新市场异常火爆,主城区新盘平均去化率高位保持在90%附近。8月以来,随着房地产市场转入下降通道,叠加房企频繁暴雷导致市场信心缺失,打新市场有所降温,平均去化率缓步下行至60%附近。

高性价比楼盘备受市场追捧。据不完全统计显示,2021年共计13个楼盘“万人摇”,主要集中在高新、曲江、航天、�灞等热点板块。例如曲江二期板块的中国铁建万科翡翠国际,12月20日推售1074套房源,售价低至16500元/平方米,吸引39005组客户到场登记,核心动因在于一、二手价格严重倒挂,周边二手房售价普遍高于3.5万元/平方米,买到及赚到的心理预期强烈。

2022年一季度,西安打新市场热度不减,主城区36个项目集中入市,共计推售10482套房源,开盘当天认购6852套,平均去化率多达65%。其中,3月推售3675套房源,开盘当天认购2075套,平均去化率达56%。

值得一提的是,一季度,西安共计12个项目开盘当天“日光”,主要集中在泛高新、国际港务区这类热点板块。并有天地源・丹轩坊、华润置地・未来城市两个楼盘“万人摇”,主要原因在于这两个项目拿地较早,一、二手价差优势明显。例如天地源・丹轩坊,推售361套房源,售价26164元/平方米,周边二手房售价5.5万元/平方米,吸引34502组客户到场登记,核验通过登记28343组客户。又如华润置地・未来城市,推售248套房源,售价11306元/平方米,周边二手房售价1.7-2万元/平方米,前三天吸引46748组客户到场登记,成为西安首个登记量突破4万组客户的项目。

3、一季度到访量跌至7.3万组转化率升至13%,西咸新区垫底

2021年上半年,西安房地产市场持续火热,重点监测板块案场月均客户到访量超7万组,尤其是3、4两月,到访量都在9万组附近。下半年市场有所降温,月均客户到访量跌破5万组,个别月份更是低于4万组。但由于热点板块销售依旧火爆,叠加“水客”大幅减少,到访客户实际转化率不降反升,平均转化率由上半年的8%小幅回升至下半年的11%。

2022年一季度,受困于西安疫情反弹,案场客户累计到访量跌至73005组,环比下降43%,同比下降65%。但到访客户实际转化率进一步提升至13%,环比增加5个百分点,同比增加7个百分点。其中,3月到访量回升至38647组,环比增长25%,同比仍下降58%,转化率则回落至9%。

各板块市场加剧分化。一季度,国际港务区板块客户累计到访量约16398组,高居全市首位,其次分别为泛高新、高新核心、�灞核心等板块,到访量都在8000组附近。草滩、城东、航天城等板块成交热度不减,到访客户实际转化率皆超20%,曲江一期板块转化率更是高达56%。反观西咸新区去化普遍承压,一季度,沣东、秦汉、空港等板块到访量皆低于800组,转化率更是低于1%。

三、地市:一季度底价成交5宗宅地,二季度首轮集中土拍热度或将提升

2021年,对标22个重点城市,西安实行集中供地,第一轮相对高热,第二、三轮明显降温。

第一轮集中供地21宗,其中15宗为城改用地,仅有两宗地溢价出让,分别被金茂、绿城竞得,溢价率分别为20%和30%,平均溢价率8%,并有4宗地流拍,平均流拍率达19%。

第二轮集中供地45宗,优质地块明显增多,但平均溢价率不到1%,较首轮下降7个百分点,仅有两宗地进入摇号阶段,摇号比例较首轮明显下滑。另有7宗撤牌、1宗流拍,平均流拍率达18%,实际流拍率较首轮同样上升。

第三轮集中供地14宗,其中10宗为城改及安置房用地,最终1宗流拍,平均流拍率7%,其余13宗地均为底价成交。

2022年一季度,西安仅出让5宗涉宅用地,其中4宗位于西咸新区,另一宗位于雁塔区,全部底价成交。预计西安将在二季度完成2022年首轮集中供地,得益于土拍规则放松,土拍热度或将较2021年第二、三轮有所提升。拿地企业仍将以央国企以及优质民企为主,基于补充土储的需要,华润、中海、保利、中国铁建、天地源、碧桂园、旭辉等拿地意愿或将更为迫切。

四、竞争格局:一季度中铁建问鼎金额榜首,华润、天地源跻身前三

……略……

04

咸阳:楼、地市皆陷调整期

市场信心修复仍需时间

……略……

一、政策:维稳楼市首要是保交付,房贷利率下调10-35BP

……略……

二、楼市:加剧下行供需惨淡,库存高企去化全面承压

……略……

1、一季度累计成交同比下降90%,库存去化攀升至66个月

2021年下半年,咸阳楼市持续降温,商品住宅成交保持低位运行,多数月份成交面积不及10万平方米。下半年咸阳主城区商品住宅成交面积仅为61万平方米,环比上半年下跌39%,同比下跌70%。

进入2022年,受到疫情影响,咸阳楼市更是进一步陷入低迷,前2月新房供应归零,仅有零星项目备案成交,3月,房企推货积极性并没有明显提升,主城区商品住宅供应、成交面积分别仅为5万、3万平方米,同比双双腰斩。一季度,咸阳主城商品住宅累计供应、成交均只有5万平方米,同比均下跌近九成。

2021年下半年以来,除去少数供应归零的月份,其他月份新房供求比皆大于1,持续供过于求导致咸阳商品住宅库存规模不断扩容,截至2022年3月,库存面积已高达614万平方米,叠加成交低位运行影响,消化周期拉长至66个月,远超18个月的警戒线,库存风险不容小觑。

更令人担忧的是,由于供地规模远超新房成交规模,咸阳未来去库存压力有增无减。单单2021年12月,咸阳主城区就成交了128万平方米的涉宅用地,几乎相当于2021年全年新房成交面积。以主城区近两年宅地成交建面除以商品住宅成交面积测算,咸阳主城宅地消化周期已逼近2年,长期去化依然堪忧。

2、一季度去化率降至13%,房企供货信心不足多盘转续销

2022年一季度,咸阳主城仅有2个项目开盘,累计推售房源688套,成交仅91套,开盘平均去化率仅为13%,较去年四季度回落41个百分点,同比更是下滑72个百分点,可见一季度咸阳楼市供需两弱,房企推盘意愿不足,去化率也已处在历史下沿。

具体到单月数据,1月,受疫情影响,咸阳没有项目开盘加推。

2月,仅龙湖上城新推房源552套,均价10000元/平方米,相较首开价格降幅约5%,但由于项目位置临近垃圾填埋场、火葬场、公墓,不利因素较多加上购房者买涨不买跌心理,成交仅60套,去化率只有区区11%。

3月,城北区域的金科集美嘉悦136套房源入市,均价9500元/平方米,主打98-108平方米小三房刚需户型,但受制于市场低迷,加上前期业主维权问题,当日仅去化31套,开盘去化率低至23%。

三、地市:异常冷清企业暂停拿地,一季度5宗宅地全部流拍

……略……

05

渭南:人口第二多但大量外流

返乡置业爽约市场愈艰难

……略……

一、政策:居民按揭松绑,房贷利率下调、重启异地公积金贷款

……略……

二、楼市:疫情影响下成交加速下滑,项目冷热不均滞销盘仍难去化

……略……

1、一季度返乡置业爽约供需同比腰斩,房企加大促销但收效有限

2021年上半年,渭南楼市热度犹存,商品住宅月均成交22万平方米,平均供求比仅为0.51,2021年8月开始,受到信贷收紧等影响,楼市开始转冷,供求形势出现逆转,供求比一举跃升至1.99,9月房企备战“金九银十”加大推盘力度,但成交乏力,供求比进一步走高至3.52。

2022年一季度,频发的疫情使得楼市雪上加霜,返乡置业明显失色,新房供求同比皆腰斩。3月,房企营销力度加大,包括总价折扣、老带新奖励、首付分期等优惠迭出,比如宝能华府交2万认筹金,开盘立减15万元,宏帆・人和府洋房交1万抵5万,高层交5千抵2万,富力城老带新专享万元购房券,但效果低于预期,3月渭南主城新房成交同比仍下跌47%。

2021年以来,渭南主城商品住宅库存规模保持稳定,在250-300万平方米区间内小幅波动,但由于成交持续走弱,库存消化周期明显拉长,在2021年8月首次突破18个月警戒线,截至2022年3月,渭南主城库存面积301万平方米,消化周期达到25.8个月。

得益于近两年有序供地,渭南主城区宅地消化周期缩短为1年,中长期去化基本无虞,潜在库存风险基本可控。

2、多盘蓄客不足平推入市,两极分化高性价比楼盘去化率超90%

由于市场冷淡、蓄客不足,2022年一季度,渭南多数项目不再集中开盘,转而选择平推入市。1-3月,主城仅有3个项目开盘,新推房源553套,开盘当日去化238套,平均去化率46%,相较去年同期下跌22个百分点。

项目去化表现冷热分化,2月开盘的东原玖城阅,得益于高新区区位和相对完善的教育、生活配套,推售108套房源,最终成交98套,去化率达到91%,但反观3月入市的2个项目,平均去化率仅有35%。

三、地市:持续转冷一季度流拍率升至38%,城投公司继续托底

……略……

06

铜川:资源枯竭需求及购买力贫瘠

楼市“鸡肋”难扭转

……略……

一、政策:公积金首付随流动性动态调整,房贷利率下调10-30BP

……略……

二、楼市:需求及购买力陷入“瓶颈”,市场规模全省倒数

……略……

三、地市:品牌房企缺席本地企业主导开发,超九成宅地底价成交

……略……

07

总结:西安都市圈仍有挖潜空间

份额继续向西安集中

……略……

一、“大西安”崛起叠加全域一体化,西安都市圈经济、楼市前景可期

西安都市圈既是目前西北地区唯一一个国家批复的都市圈,又是关中平原城市群的核心区域。我们认为未来西安都市圈的发展重点在于做强核心城市经济规模,并在都市圈一体化发展有所突破。

其一,“大西安”战略全面崛起。西安都市圈首要目标在于做大、做强经济规模,中心城市西安则将扮演重要的角色。目前,西安仍处快速发展期,GDP总量连续两年突破1万亿元,但大而不强乃是西安产业经济的痛点所在,城镇居民人均可支配收入甚至不及全国平均水平。因此,“大西安”战略全面崛起,意味着西安不仅要继续做大经济规模,而且要优化产业结构,重点培育及发展高精尖产业,才能全面提升居民收入水平,进一步提升西安核心辐射带动能力。

其二,西咸新区将是一体化重要突破口。到2035年,现代化的西安都市圈将基本建成,圈内同城化、全域一体化将基本实现,主要涉及基础设施互联互通、产业分工协作、公共服务共建共享等领域。西安-咸阳一体化发展将是重要切入点,发展成效将直接影响都市圈建设的整体质量。未来仍需推动西安-咸阳一体化发展,逐步向同城化维度迈进,进而带动全域一体化发展。西咸新区有望成为一体化发展的重要突破口,可以在产业发展、基础设施、公共服务等领域先行先试,为西安-咸阳一体化乃至全域一体化提供成功经验。

西安都市圈美好的蓝图现已勾勒纸上,但发展进程注定会遇到不少艰难险阻,全面践行“大西安”战略崛起,加快推动西安-咸阳一体化发展,才是破题西安都市圈高质量发展的关键。可以期许的是,随着西安都市圈经济趋势性向好,GDP总量有望稳步提升,外来人口持续净流入,居民收入水平更将大幅提升,有望给房地产市场提供更为坚实的需求支撑,成交规模仍有一定的提升空间。

二、长期看好西安,短期西咸新区、咸阳、渭南和铜川或将继续盘整

基于经济基本面、楼市供求关系、潜在购房需求及市场购买力等多方面因素考量,西安都市圈房地产市场整体向好,但各城市市场或将继续分化:

2010-2020年,西安常住人口由847万人大幅提升至1295万人,10年间净增长449万人。而在陕西省继续打造强省会战略下,西安人口辐射效应将不断强化,外来人口仍将保持较快增长态势,房地产市场前景将长期看好。短期内,各区域市场或将继续分化,高新、曲江、国际港务区等板块市场热度惯性延续,价格倒挂盘或将再现抢购潮。但西咸新区房地产市场较难实质性好转,受制于土地供应显著过量,叠加前期房价上涨过快,过度透支未来市场预期,潜在购房需求增长乏力,长期去化压力依旧不容小觑。

尽管陕西省积极推动西安-咸阳一体化,但整体收效并不明显。而在西安产业发远未达到饱和的情况下,实难将一些具备较好发展前景的产业向咸阳转移,其对咸阳经济发展的帮扶作用着实有限。近年来,咸阳房地产市场陷入调整期,成交持续低位运行,库存日渐高企。截止2022年3月末,咸阳主城区去化周期高达66个月。预计咸阳距离全面接轨西安产业链、供应链仍需较长时间周期,短期内咸阳房地产市场或将继续盘整,去库存仍需较长时间周期。

渭南虽是陕西省人口第二大城市,但由于产业转型并不顺利,本地人口持续净流出。2020年,渭南常住人口跌至469万人,较2010年净减少60万人。而在本地人口持续外流的情况下,潜在购房需求增长明显受限,短期渭南房地产市场依旧难言乐观,成交或将持续低位运行。

铜川生态环境相较优质,旅游资源丰富,有着西安“后花园”的美誉。不过,铜川人口基数显著偏低,且有不断外流的趋势,2020年常住人口低至70万人,较2010年净减少14万人。受限于市场需求羸弱,铜川房地产市场或将持续低迷,成交量、价或将继续在全省倒数。

排版丨太阳

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